中宁投资管理（南京）有限公司

       公司简介：  中宁投资2023年8月在南京国家级江北新区注册成立，注册资本3亿元人民币（首期注册资本1.5亿简介：中宁投资管理（南京）有限公司成立于2023年08月24日，注册地位于中国（江苏）自由贸易试验区南京片区江北新区浦滨路150号中科创新广场5号楼2F-2319室，法定代表人为俞龙。经营范围包括一般项目：自有资金投资的资产管理服务；以自有资金从事投资活动；股权投资；创业投资（限投资未上市企业）；融资咨询服务；票据信息咨询服务；非融资担保服务；资产评估；破产清算服务；社会经济咨询服务；信息技术咨询服务；数据处理和存储支持服务；物联网技术研发；5G通信技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；企业管理；法律咨询（不含依法须律师事务所执业许可的业务）；小微型客车租赁经营服务；汽车拖车、求援、清障服务；接受金融机构委托从事信息技术和流程外包服务（不含金融信息服务）；接受金融机构委托对信贷逾期户及信用卡透支户进行提醒通知服务（不含金融信息服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）中宁投资管理（南京）有限公司对外投资1家公司。元人民币）下设武汉子公司、合肥子公司、成都子公司及浙江分公司。

中宁投资是一家以“免息的国家政策资金、低成本的金融机构资金、多元化的前融资本与产业资本组合并搭建完整的资金拼盘, 通过上海、深圳、北京、海外等多个产业平台进行深度战略合作，为政府捆绑式导入各类政府所需求的产业及商业投资开发，帮助地方政府实现产业及商业投资、建设、运营一体化，并成功实现产业与商业招商落地的重大战略目标；同时，通过量身定制的厂房设计与施工、低成本投资，解决了产业回购及产业运营难题；

同样，通过植入多元化商业业态与规划、设计、投资、运营，解决了政府商业开发难题；通过低成本的资金闭环、带动产业量身设计与规划、为产业运营进入及商业投资开发真正实现了政府产业投资、商业开发与运营的全过程解决方案，从而为地方政府创造大规模税收、带动地方政府大规模就业、拉动地方消费及民生改善发挥了战略支撑作用。

中宁投资管理（南京）有限公司

（⼀）政府诉求  政府的产业诉求: 地⽅政府有哪些产业链的上下游基础?     政府产业招商的主要产业⽅向?    政府的其他合作诉求? 需要融资? 需要城市更新? 商业开发? 全域⼟地综合整治? ⽚区开发? 

（⼆）中宁投资集团的三⼤核⼼业务：

       为 AA、AA+、AAA 平台提供前融资⾦,锁定⼯程总包权（F+EPC 模式）；

       中宁⾃带产业与资⾦，投资、建设、运营产业并落户地⽅政府产业园区（XOD+和 C+F+EPC+O 模式）；

      参与投资、建设并运营城市更新项⽬（重点拆迁安置、城中村改造、⽼旧街区/⼚区改造，尽量回避商业地产开发项⽬），全域⼟地综合整治项⽬（3-10 万亩，可分批次流转，为导⼊⼀⼆三产业做准备）、产城融合、⽚区开发项⽬等（包括 BOT, XOD+, C+F+EPC+O，投资⼈+EPC+O 等模式）

（三）XOD+的投资模式：XOD+投资模式的核⼼“就是政府平台、产业、社会资本的三⽅共建”：

      政府平台公司与产业⽅共同成⽴项⽬公司（政府平台不出资，占股100%）这样保证项⽬公示是国有控股的属性，⽅便后⾯银⾏项⽬贷；

     中宁安排前融资⾦进⼊项⽬资本⾦部分,由政府 AA 或 AA+进⾏信⽤担保,使⽤ 1-3 年(其实专债资⾦或银⾏项⽬贷批复后即可还款)

    项⽬进⼊地⽅政府项⽬库, ⼊省库, ⼊⼗五五国家项⽬库, 这样我们可以申报/争取到财政部 “地⽅政府专项债券资⾦使⽤ 15-20 年,年化 1.0-1.5%左右”,⽤低成本资⾦为产业赋能.

      剩余少量的 10-20%缺⼝资⾦,可以⾛银⾏项⽬贷款即可解决资⾦拼盘.

     当资⾦拼盘完整后, 产业⽅开始回购政府的 100%股份⽽让其退出(因为政府未出资, 所以回购的是政府的责任,让其退出项⽬公司⽽⽆任何责任) ,这样该项⽬就成为产业 100%控股.中宁投资管理（南京）有限公司

      最后,产业⽅开始按照前融资⾦约定, 专债资⾦的政策, 银⾏项⽬贷款的约定开始还本付息(所以中宁要求产业⽅必须有⼀定的订单及运营能⼒).

(四) 政府有哪些收益或获益:在XOD+模式下，在政府不出资的情况下，政府有三大收益，分别是：

        大额税收与分红：产业类项目成片落地地方政府产业园区后，每批次落地至少数个产业，落地产业带来的数亿元税收留给地方政府（如果项目持股，政府还有年终项目分红收益）

     获得非产业类资产：谋划包装的非产业类资产（比如民生类、基础设施类）投资建设后移交地方政府，地方政府可获得大规模资产；同时还降低了政府平台的资产负债率、优化了报表

     获得就业与民生、政绩：大规模的产业落地带动的人口净流入、拉动了当地消费、刺激地方经济发展与民生改善，政府获得了优秀的业绩

(五) 中宁投资的产业方向:

      ⽬前我们中宁投资已经集聚了来⾃第⼀、⼆、三产的各类产业达到近⼆⼗多个⻔类，⼀百多个⾏业细分，包括低空经济与⽆⼈机、机器⼈（⼯业与⼈形机器⼈）、新能源、新材料、⽣物医药、⽂化旅游(全域旅游）、⼤数据与

IDC 算⼒、智慧渔夫、建筑材料、数字农业（⾼效农业与设施农业）、新能源汽⻋、冷链物流、职业教育、化⼯、智能制造、数字经济、未来产业、纺织服装、⽣态农业（农产品种植与菌类）、畜牧业、⼤健康、特⾊产业等⼀百多个

⾏业细分领域。可以 80-90%程度上满⾜地⽅政府产业招商引资的诉求。

      (六) 关于合作的商务条件:

      中宁提供前融资⾦, 则必须锁定⼯程总包权/⽤于贴息及利润回归。

      如果需要中宁专家团队⼊场包装/谋划政府项⽬, 则需要和中宁投资签署项目咨询合同(支付差旅费,咨询费, 也可待申报的资金到账后再支付)。

      如果中宁的产业⼤规模落地后, 则需要政府根据产业投资额度提供配合产业自发自用分布式光伏指标，指标⽤于产业消纳,便于降低中宁的产业未来 20-25 年的⽤电成本。

    关于中宁投资集团产业资源与商业业态及 XOD+模式的常⻅问答（Version 4 版）

   第⼀部分：政策压⼒、产业问题、资⾦属性

   1.当前为什么选择 XOD+模式呢？根据国办发 2024（28）号《国务院办公厅关于规范招商引资⾏为促进招商引资⾼质量发展若⼲措施的通知》及国务院令 783 号《公平竞争审查条例》、国家市场监督管理总局第（99）号《公平竞争审查条

例实施办法》已经实施：

     1）政府⾯临的多重压⼒：严肃治理地⽅违规招商引资中的涉税问题，严格抓好税费政策统⼀规范执⾏，严禁税务部⻔参与配合违规招商引资、切实推进全国统⼀⼤市场建设。鉴于以上政策变化，政府招商(特别是产业招商异常艰难）；同

时部分地⽅政府处于化债的⾼压状态下，直接融资变得很难，但政府平台有成功谋划的项⽬来融资则变得相对容易许多。

     2）产业⽅⾯临流动资⾦压⼒： ⽬前中国⼤部分实体产业⾯临流动资⾦短缺的压⼒： 他们有成熟的技术、市场客户、⼯艺⽣产能⼒，但缺乏⼤规模流动资⾦⽽限制了产业的快速发展，需要借助低成本资⾦布局产业、迅速占领市场份额。

   3）社会资本的属性要求：作为社会资本，我们⼤都数情况下，只能把资⾦投放到政府平台项⽬或政府平台控股的项⽬上，不能直接投放给⺠营的产业⽅。所以，鉴于政府、产业、社会资本三⽅各⾃⾯临的问题，如果三⽅共建，则

各⾃的问题就会全部迎刃⽽解。这就是产业投资建设运营⼀体化（XOD+模式）的核⼼内容。

     2. XOD+模式有何战略优势？

   从资⾦解决（政府不出资）、帮助政府产业规划、产业捆绑式导⼊、产业⽅回购、产业⽅通过项⽬开始运营并逐步还本付息的全过程解决 XOD+模式具有三⼤战略性优势：

        █解决了资⾦难题      █解决了产业落地与运营难题     █政府不⽤担责任了（产业⽅ 100%回购政府股份与责任）

   3. 政府有哪些获益或收益？  在 XOD+模式下，在政府仅出身份、不出资的情况下，政府有三⼤收益，分别是：

   1）⼤规模的税收与分红：产业类项⽬成⽚落地地⽅政府产业园区后，每批次落地⾄少数个产业，落地产业带来的数亿元⾄数⼗亿元税收留给地⽅政府（如果项⽬持股，政府还有年终项⽬分红收益）；

   2）获得⾮产业类资产：谋划包装的⾮产业类资产（⽐如⺠⽣类、基础设施类）投资建设后移交地⽅政府，地⽅政府可获得⼤规模资产； 同时还降低了政府平台的资产负债率、优化了报表；

   3）获得就业与⺠⽣、政绩：⼤规模的产业落地带动的⼈⼝净流⼊、拉动了当地消费、刺激地⽅经济发展与⺠⽣改善，政府获得了优秀的业绩。

  4. 在 XOD+模式下，各类低息资⾦进⼊的流程与顺序依次是：

     1）⾸先申报专债资⾦/超⻓债（60%左右）： 产业项⽬⽆论来⾃中宁产业库、还是⺠间、或是政府⾃⼰的产业，⾸先纳⼊到地⽅政府发改局的项⽬清单内，由中宁专家团队负责包装、谋划⼊库，为产业⾸先争取到专项债券资⾦及超⻓期特

别国债覆盖产业园区的基础设施部分 (这样就基本确定了 60%左右的国家低息的政策资⾦）；

  2）其次，城投公司为该产业单独成⽴项⽬公司（暂时 100%持有股份）： 为满⾜该产业项⽬的银⾏贷款需要，政府城投公司单独为该产业注册成⽴项⽬公司(国开⾏要求项⽬公司的章程规定“必须要国有股份完全控股”、“农发⾏则要求

100%国有股份）或者按照 60%+40%股权结构，此时由城投公司代持产业⽅ 40%股份/签署股份代持协议也可以；这样项⽬公司成为城投公司 100%控股持有，同样也可获得国开⾏或农发⾏的项⽬贷款批准。

  3）签署等价回购协议： 为产业⽅后期顺利等价回购城投持有项⽬公司 100%股份，在项⽬公司注册成⽴后，产业⽅预先要与项⽬公司签署 100%股权等价回购协议，确保在项⽬建设完⼯后第⼀时间移交产业⽅，产业运营⽅开始运营并独⾃

承担所有债务的还本付息的责任 （否则项⽬在建设完⼯并运营后产业⽅再来回购，由城投公司会在合理的溢价范围内，双⽅协商后，产业⽅也可接受，但溢价部分需要社会第三⽅评估机构估值，通过股权交易市场挂牌交易）

   4）申报银⾏项⽬贷（20%左右）： 当城投公司 100%控股该项⽬公司后，该项⽬的银⾏项⽬贷款（20%左右缺⼝）即可获得农发⾏、国开⾏或其它地⽅银⾏的批准了（除⾮项⽬的盈利能⼒太差、⼤股东失信或被执⾏，该情况下或许占⽤城

投授信，反之，95%的优质项⽬不会占⽤城投授信，反⽽会增加城投授信 ）

   5）资本⾦投⼊（5%+15%左右）： 当项⽬的专债资⾦批复到账或项⽬公司在申报银⾏项⽬贷款批复后，因为有产业⽅⾃带 5%的资本⾦、中宁投资集团的 15%左右的资本⾦即可投⼊到项⽬公司（由城投 AA 或 AA+平台信⽤担保），这样该

项⽬的资本⾦解决了。

  6）项⽬股份回购： 当银⾏项⽬贷与资本⾦全部批准后，项⽬的资⾦拼盘顺利完成，城投项⽬公司根据产业⽅的产业规划设计与图纸进⾏定制化施⼯，由中宁投资集团指定的央国企开始配合邀标开⼯建设；当产业园项⽬建设完⼯并在产业⽅

验收合格后的第⼀时间进⾏项⽬移交，根据该项⽬《等价回购协议》约定，产业开始 100%回购该项⽬股份、开始运营并独⾃承担还本付息的责任。

  （补充说明：即使个别地⽅政府不愿借政府通道给产业⽅申报国家专债资⾦、也可⾛地⽅商业银⾏项⽬贷款，只是会增加项⽬的贷款成本与复杂性，当然该产业就没有必要落在当地了，可以更换落到另外⼀个地⽅政府园区）

    5.政府需要做哪些⼯作？

   ⼀般情况下，政府需要做好下列三件事：

   1）⼿续办理：项⽬⽴项、可研及⼿续批复、项⽬基础设施完善、配合做好项⽬ 谋划、咨询与申报⼯作；

   2）注册项⽬公司：政府城投公司 AA 或 AA+要单独为该产业成⽴项⽬公司（暂时 100%持有或代持产业⽅的 40%股份）

   3）资本⾦信⽤担保 6 个⽉左右：城投指定 AA 或 AA+平台为中宁的 15%左右资本⾦投⼊提供信⽤担保 6 个⽉左右（后期产业⽅ 100%回购股份⽽退出，全部由产业⽅承担还本付息的责任）；

   4）产业消纳：当⼤规模项⽬落地后，配备少量的⻛电/光伏消纳，以降低产业20-25 年的运营压⼒。

第⼆部分：资⾦拼盘

   6.资⾦拼盘是如何构成的？ 为什么 XOD+可以⼤规模、同时落地数个产业？在政府不出资的情况下，需要政府城投公司与产业⽅合作共同成⽴产业项⽬公司（城投/产投公司为产业项⽬独⾃注册成⽴项⽬公司），通过资⽅专家团队谋划、

包装、同时资⽅提供部分资本⾦的情况下，产业项⽬才能申请国开⾏/农发⾏的项⽬贷款补充缺⼝资⾦，按照产业项⽬资本⾦需 20%为例，具体结构如下：社会资本（出资资本⾦部分 15%左右）、产业资本（产业⽅交 5%定⾦转为部分资本⾦）、

专项债券资⾦（60%可冲抵部分资本⾦）、银⾏项⽬贷款补缺⼝（20%部分），其中我们的社会资本作为项⽬资本⾦进⼊的⽅式⼀事⼀议，需要城投做信⽤担保。 因此，除我们的社会资本外，其他均为低成本的政策性资⾦，年化 2-3%左右，使⽤ 10-20 年，低成本资⾦⻓期赋能产业，对于产业⽅后期回购（偿还债务）来说毫⽆压⼒，这就是 XOD+可以⼤规模落地产业的重要原因。

    7.如果政府没有基础设施建设能⼒，怎么办？同时 XOD+如何实现“产、城、⼈、⽂”的深度融合与经济的可持续发展？我们申报到账的超⻓期特别国债覆盖基础设施部分，帮助政府完成基础设施建设的义务，若基础设施还有缺⼝，则政府可以⽤税收来弥补；所以，在 XOD+模式下，产业的⼤规模落地后产⽣的⼤额税收可以反哺给政府去进⾏第⼆期产业园区的基础设施建设，这样我们可再投⼊第⼆批产业落地、第⼆批产业落地后⼜将产⽣⼤规模的的税收再次反哺给政府去进⾏第三期产业园区的基础设施建设，以此类推，不断循环发展，深度实现了地⽅政府的“产、城、⼈、⽂”的深度融合与经济的可持续发展及社会的持续进步。

第三部分：项⽬股权与回购节点

   8.在 XOD+模式下，根据资⾦拼盘的构成，来确定回购时间节点，具体也需要与政府城投公司协商⼀致：---我们的社会前融资⾦：作为补充产业项⽬的资本⾦，年化 6-8%左右，产业园⼯程贴息，使⽤ 1-3 年，产业⽅回购后必须要在三年内还本付息；

    ---专项债券资⾦：年化 2-3%左右，根据项⽬的盈利能⼒，可以在 10-20 年内完成还本付息，有能⼒希望尽快完成还本付息（财政监督产业⽅还本付息）。

    ---银⾏项⽬贷款：协助产业⽅与国开⾏、农发⾏进⾏项⽬贷沟通、办理⼿续，产业⽅⾃⼰根据银⾏的约定来还本付息即可。

   ---超⻓期特别国债：直接进⼊产业园区的基础设施建设⼯程，不⽤还本付息，帮助地⽅政府完成部分基础设施建设任务，甚⾄包括中央预算内投资也⽀持进⼊⺠⽣项⽬建设，也⽆需还本付息。

    9.在 XOD+模式下，为何前期需要城投公司独⾃成⽴项⽬公司？（项⽬建设完⼯后产业⽅ 100%回购股份并独⾃承担还本付息的责任）当政府看好该产业未来的发展前景及投资强度、纳税潜⼒、就业规模都令政府满意⽽招商引资落⼊地⽅政府园区内，这样政府城投 AA 公司需要独⾃为该产业注册新项⽬公司（说明这个项⽬公司是 100%城投控股），在中宁投资公司投放 15%的资本⾦及项⽬办理 20%左右的国开⾏/农发⾏贷款（补充缺⼝资⾦）时容易审核通过。

第四部分：关于项⽬贷与授信

   10.银⾏项⽬贷款 是否会占⽤城投授信？根据产业项⽬的优质与否，通常情况下国开⾏或农发⾏在进⾏项⽬贷款（补充缺⼝资⾦）的时候，优质项⽬是⽆需占⽤城投授信，反⽽会给城投增加授信；反之亦然！ 所以，项⽬是否优质关键在于两个基本原则：

   1）该项⽬是否在该领域有新的技术创新与突破？⽐如智能化、⾼精尖技术等

   2）该项⽬是否具备较好的还本付息的盈利能⼒？

所以中宁加强优质产业的筛选是合作落地的关键！ 落后的产业项⽬只会被国家与⾦融机构淘汰！

第五部分：产业⽅向与⾏业细分

11.中宁投资的产业⽅向如何？

   ⽬前我们中宁投资已经集聚了来⾃美国、欧洲、亚太及中国第⼀、⼆、三产的各类产业近⼆⼗多个⻔类，⼀百多个⾏业细分，包括低空经济与⽆⼈机、机器⼈（⼯业与⼈形机器⼈）、新能源、新材料、量⼦科技、⽣物医药、⽂化旅游(全

域旅游）、⼤数据与 IDC 算⼒、智慧渔夫、建筑材料、数字农业（⾼效农业与设施农业）、新能源汽⻋、冷链物流、职业教育、化⼯化学、智能制造、数字经济、未来产业、纺织服装、⽣态农业（农产品种植与菌类）、畜牧业、⼤健康、

⼈⼯智能、海洋装备、特⾊产业等⼀百多个⾏业细分领域，涉及 400 多个产业⽅，逐步建⽴并形成强⼤的中宁投资集团产业库资源。可以 80-90%程度上满⾜地⽅政府产业招商引资的诉求。

12.除了我们中宁投资合作的产业以外，还有什么产业？ 有没有与城市更新、⽼城改造、产城融合、全域⼟地综合整治有关的⼀⼆三产及其商业业态？

  1）中宁投资集团依托强⼤的产业资源与灵活的资⾦拼盘策略，不断进⾏产业补链、强链，做⼤做强中宁投资集团产业库资源，势必更⾼程度的去满⾜地⽅政府的产业招商与投资诉求。在产业领域：⽬前中宁投资集团产业库拥有来⾃全球各类产业近 20 个⻔类、共 100 多个⾏业细分，涉及 400 多个产业与商业业态；其中包括来⾃央企产业集群、地⽅政府平台的产业、上市公司产业及众多的⾼新技术与新质⽣产⼒领域的⼀⼆三产业，包括来⾃美国的恒⼒集团降解新材料、新能源、⽆⼈机与低空经济、机器⼈（⼯业机器⼈与⼈形机器⼈）、⽣物制药、绿⾊建材、化⼯化学、消费电⼦、IDC 算⼒与智慧城市、信息技术与软件开发、⾼效农业与设施农业、畜牧业、⽂化旅游（全域旅游）、IP ⽂创与短视频、⻝品饮料、新能源汽⻋、矿业矿场、环保节能、冷链物流、云仓、纺织服装、智能制造、智慧海洋、交通科技、芯⽚半导体、通信、循环经济与未来产业等。在商业领域：除了常规商业业态外，还有包括来⾃美国的 Hollywood 好莱坞（影视主题公园）、来⾃欧洲的 Ferrari F4 法拉利赛⻋（汽⻋主体公园）、来⾃欧洲的奥特莱斯全球奢侈品折扣⼩镇及奥莱 Shopping Mall、中国第五代建筑、法国雅⾼星级酒店、美国多户型住宅与⾼端写字楼、中⼤型与⼩型垃圾处理、商场超市、⼤型主体乐园、中⼤型乡村⽂旅、⼤型古典 IP ⽂创（沉㓎式体验）、⼩型 IP 街区⽂创、短视频拍摄、步⾏街、养⽼院、托育所、医院及学校等商业业态可满⾜地⽅政府的城市更新、⽼城改造、产城融合、全域⼟地综合整治等⼤规模⽚区开发、投资、建设与运营⼀体化需求。

除了中宁投资集团强⼤的产业库外，同时还依托国内国际产业平台合作，⽐如上海、北京、深圳、苏州及来⾃美国、亚太、东盟地区的外资产业合作平台。

13.具体何等条件的企业，才能进⼊中宁投资的产业库？  通常情况下，我们中宁投资对产业的筛选具备下列三个条件：

    1）该项⽬是否在该领域有新的技术创新与突破？⽐如智能化、⾼精尖技术、相关技术专利、实⽤新型等获取等；该项⽬是否具备较强的还本付息能⼒？

  2）是否有客户市场、⼯⼚考察？⽐如客户订单、⾄少有技术性协议

   3）有⽆快速扩张的意愿与回购能⼒？⽐如 5%的产业园项⽬投建的定⾦有没有？

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